深圳日前發布《深圳前海深港現代服務業合作區土地租賃管理辦法（征求意見稿）》（下稱《辦法》）及其起草說明，公開補充征求意見。

起草說明提出，為彈性應對未來城市發展的不確定性，前海合作區有必要通過縮短用地年期的方式預留一定的高質量發展空間，充分適應前海未來產業升級、創新轉型需要，實現城市可持續發展。

《方法》適用范圍包含《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》確定的前海合作區范圍（不包括寶中片區7.23平方公里）。

《辦法》劃定了租賃用地的具體使用期限。短期租賃用途以急需的公共服務設施為主，電動車充換電站、混凝土攪拌站等將納入范圍，租賃期限在五年以內，不得續租。長期租賃用途僅限于深圳市前海管理局組織，并由局屬全資企業實施的基礎設施類、公共配套類和產業扶持類項目，同時明確不得用于住宅、商務公寓等居住性質項目，租賃期限在5年以上20年以內。

此次調整把長期租賃上限從15年延長至20年，允許首次租賃不足20年的用地，到期收回后承租人通過租房等方式繼續使用，但首次用地及續期累計期限不得超過20年。長期租賃續期需雙方簽訂長期租賃補充協議。針對個別長期租賃項目可能存在超過20年期限的需求，《辦法》明確，只有符合遠期城市規劃的長期租賃用地，可以申請轉為出讓。

需要留意的是，短期、長期租賃土地及地上建（構）筑物，均不予辦理不動產登記，不得轉讓、轉租或抵押。當土地租賃到期后，土地原則上應由市前海管理局無償收回，納入儲備土地管理。到期后的地上建（構）筑物，原則上應由承租人自行拆除。此外，考慮到土地租賃與城市更新等存量開發政策存在較大差異，《辦法》明確土地在租賃期間不得納入城市更新單元計劃。